Image Source: FreeImages
Kun ostat uuden talon, saatat olettaa, että kustannukset ovat kiinteät. Kuten missä tahansa rakennushankkeessa, on kuitenkin olemassa piilotettuja ja odottamattomia kustannuksia, joista on syytä olla tietoinen. Näitä voivat olla esimerkiksi tontti- ja rakennuslupakustannukset, paikalliset verot sekä työmaan tutkimus- ja valmistelutyöt.
Tämän lisäksi on muitakin “piilokustannuksia”, joita asunnonostajat usein aliarvioivat. Tällaisia ovat esimerkiksi kiinnitysarviopalkkio (ennakkomaksu, joka peritään siitä, että riippumaton kolmas osapuoli vahvistaa kiinteistön arvon), leimavero (vero, joka maksetaan tietyistä kiinteistöihin liittyvistä liiketoimista), lainanantajan palkkiot (kuten arvioinnista ja tilin perustamisesta aiheutuvat kulut) ja ennakkotalletusvaatimukset.
Mikä on talonrakentajan arvioitu budjetti?
Uuden talon rakentaminen on monimutkainen prosessi, joten kustannusarvion laatiminen ei ole helppo tehtävä. On monia muuttujia, jotka voivat kasvattaa tai pienentää budjettia. Näitä ovat mm:
– Materiaalien määrä ja laatu – Jos valitset uuteen kotiisi korkeamman tason viimeistelyn, se kasvattaa budjettia. Samoin jos tarvitset enemmän tiettyä materiaalia odottamattoman ongelman vuoksi (esim. enemmän eristettä, koska olemassa oleva eristys on huonolaatuinen), se vaikuttaa budjettiin.
– Rakennuspaikan olosuhteet – Joillakin rakennuspaikoilla yleishyödyllisten palveluiden (vesi, sähkö ja kaasu) löytäminen ja niihin pääsy voi olla odotettua monimutkaisempaa ja kalliimpaa. Jos joudut kaivamaan syvemmälle, jotta pääset käsiksi kunnallistekniikkaan, tämä lisää budjettia.
– Aikataulu – Jos päätät rakentaa suuremman talon tai jos rakennuspaikan olosuhteet tekevät hankkeesta monimutkaisemman, tämä pidentää aikataulua ja lisää budjettia.
– Työvoima – Jos työvoimakustannukset nousevat talouden laskusuhdanteen vuoksi, tämä vaikuttaa budjettiin.
Tarkan kustannusarvion saamisen tärkeys
Tarkan kustannusarvion saaminen on ratkaisevan tärkeää, sillä sen perusteella määritetään, kuinka paljon lainaa tarvitset lainanantajalta. Tämä on välttämätöntä, sillä useimmilla asunnonostajilla ei ole riittävästi käteistä rahaa rahoittaakseen uuden talon oston koko kustannuksen. Saadaksesi tarvitsemasi asuntolainan ja alhaisimman koron sinun on annettava lainanantajalle tarkka rakennusbudjetti. Näin he voivat määrittää käytettävissäsi olevan lainanantokapasiteetin ja sen, millaisen asuntolainasopimuksen voit saada.
Tontin ja rakennuspaikan valmistelukustannukset
Tontin kustannukset ovat yksi ensimmäisistä uuden talon rakentamisen piilokustannuksista. Tämä johtuu siitä, että maanhankintakustannuksia ei yleensä sisällytetä rakentamisen kokonaiskustannusarvioon. Jos tontilla, jolle haluat rakentaa, on jo olemassa olevia rakennuksia tai se on aiemmin rakennettu, sinun on maksettava purkukustannukset. Jos kyseessä on viheralue, joudut maksamaan lisämaksuja, kuten tontin valmistelusta aiheutuvat kustannukset. Jos tontilla on kunnallistekniikkaa, sinun on maksettava riippumattomasta selvityksestä, jolla ne tunnistetaan ja merkitään. Yleensä vaaditaan myös tontin maaperätutkimus, jonka avulla valitaan rakennettavan talon perustusratkaisu.
Maan ostaminen ja kehittäminen
Jos päätät ostaa ja rakentaa tontin sen sijaan, että ostaisit olemassa olevan talon ja purettaisit sen, siitä aiheutuu lisäkustannuksia. Yksi niistä on maanmittausselvitys, jota tarvitaan sen varmistamiseksi, että maa-alue soveltuu rakentamiseen. Toinen kustannus on kaavoitushakemuksen kustannukset, jotka vaihtelevat hankkeen koon ja monimutkaisuuden mukaan. Omakotirakentaja antaa neuvoja tontin ostamisen ja kehittämisen kokonaiskustannuksista. Tämä sisältää tontin kustannukset, ja se perustuu tontista laadittuun maanmittausselvitykseen.
Rakennuslupakustannukset
Sinun on haettava rakennuslupa saadaksesi luvan rakentaa tontille. Urakoitsijan palkkaamisesta aiheutuvat kustannukset vaihtelevat hankkeen monimutkaisuudesta riippuen. Rakennuslupakustannukset sisällytetään harvoin rakentamisen kustannusarvioihin. Tämä johtuu siitä, että niitä ei tarvita, kun rakennetaan olemassa oleville tonteille. Rakennuslupakustannukset ovat siis odottamaton menoerä, johon asunnonostajien on syytä varautua. Rakennuslupakustannukset sisältävät kertaluonteisen hakemusmaksun sekä kustannukset, jotka aiheutuvat urakoitsijan palkkaamisesta tarkastamaan ja hyväksymään rakennussuunnitelmat ja suorittamaan rakennustarkastus.
Muut odottamattomat kulut ja niihin varautuminen
Kiinnitysarviomaksut – Tämä on ennakkomaksu, joka peritään kiinteistön arvon määrittämisestä riippumattoman kolmannen osapuolen toimesta. Rakennustarkastaja – Tämä on lainanantajan nimeämä urakoitsija, joka tarkastaa rakennustyön edistymisen. Arviointikatselmus – Tämä on katsastusmiehen raportti, jota käytetään apuna sen määrittämisessä, kuinka paljon rakennus tulee maksamaan, kun se on valmis. Lainanantajan maksut – Lainanantaja perii maksuja eri palveluiden tarjoamisesta, kuten lainahakemuksen käsittelystä ja arviointitutkimuksen järjestämisestä. Lainanantajan hakemusmaksut – Tämä on maksu, jonka lainanantaja perii lainahakemuksen käsittelystä.
Odottamattomiin kuluihin voi varautua monelle eri tavalla. Voit esimerkiksi mitoittaa asuntolainan hieman yli rakennusbudjetin, jolloin käyttöösi jää hieman ylimääräistä rahaa yllättäviä kuluja varten. Mahdollisuuksien mukaan voit käyttää myös omia säästöjäsi tai voit rahoittaa ylimääräisiä kuluja uudella lainalla. Uusia lainoja ottaessa kannattaa olla hyvin tarkkana ja miettiä, onko lainan ottaminen välttämätöntä. Useiden talonrakentajien ongelmaksi onkin muodostunut useiden pienempien lainojen ottaminen ja sitä kautta kasvaneet lainakustannukset. Mikäli kuitenkin ajaudut sellaiseen tilanteeseen, että sinulla on useita pieniä lainoja, kannattaa harkita lainojen yhdistämistä. Lainojen yhdistäminen auttaa pienentämään lainakustannuksia huomattavasti. Voit hakea yhdistelylainaa esimerkiksi omasta pankistasi tai muusta rahoituslaitoksesta.
Päätelmät
Uuden kodin rakentaminen on jännittävä ja palkitseva prosessi. On kuitenkin tärkeää olla tietoinen siihen liittyvistä piilokustannuksista ja muista kuluista. Vaikka talon lopulliset kustannukset vaihtelevat yksittäisestä hankkeesta riippuen, on olemassa keinoja, joilla näiden maksujen aiheuttamaa taakkaa voidaan pienentää. Tärkein niistä on realistinen odotus siitä, mitä hanke tulee maksamaan, ja keinojen löytäminen kustannusten karsimiseen ja säästämiseen aina kun se on mahdollista.